Existe un debate creciente y una notable confusión en el ámbito de los consumidores respecto al plazo límite para la reclamación de gastos hipotecarios.
Contrariamente a las afirmaciones circulantes en redes sociales, no hay un cierre inminente para las reclamaciones de gastos hipotecarios fijado para el 23 de enero de 2024.
Este malentendido parece derivar de interpretaciones erróneas de una consulta del Tribunal Supremo español al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que aún está pendiente de resolución.
Escenarios de Prescripción
El Tribunal Supremo español planteó tres posibles escenarios para determinar el inicio del plazo de prescripción de cinco años para reclamar gastos hipotecarios: desde la declaración judicial de abusividad de la cláusula hipotecaria, a partir de la jurisprudencia del Tribunal Supremo del 23 de enero de 2019 y desde las sentencias europeas de julio de 2020 sobre los plazos de prescripción.
En el escenario más desfavorable, el plazo finalizaría el 14 de abril de 2024, ajustándose por la suspensión de plazos legales durante el estado de alarma. Además, cabe destacar que este plazo puede interrumpirse, lo cual reiniciaría el conteo.
Recuperación de Gastos
Actualmente, se ha establecido que los consumidores pueden recuperar el 50% de los gastos de notaría y el 100% de los gastos de registro, gestoría y tasación, más los intereses legales, si la cláusula es declarada nula por abusiva.
En un ejemplo práctico, si en 2017 se formalizó una hipoteca de 200.000 euros, con todos los gastos trasladados al cliente, la recuperación estimada sería de aproximadamente 2.000 euros, desglosados de la siguiente manera: 570 euros por notaría, 530 euros por gestoría, 490 euros por registro y 410 euros por tasación.
Estos costes incluyen la escritura notarial, el manejo documental por la gestoría, la inscripción en el Registro de la Propiedad, y la valoración de la propiedad, respectivamente. Cada uno de estos gastos varía según factores como el monto del préstamo y las tarifas específicas de cada servicio.
¿Cómo se pueden reclamar los gastos de hipoteca?
Este proceso de reclamación aplica principalmente a aquellos consumidores que firmaron sus hipotecas antes del 15 de junio de 2019. Antes de esta fecha, era común que los bancos cargaran los gastos hipotecarios a los clientes. Sin embargo, con la entrada en vigor de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario en junio de 2019, que asignó la responsabilidad de estos gastos a las entidades bancarias, las hipotecas firmadas a partir de esa fecha no son elegibles para la reclamación de estos gastos.
Para iniciar el proceso de reclamación de gastos hipotecarios, el consumidor debe presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente o el Defensor del Cliente de la entidad bancaria donde se firmó el préstamo hipotecario, o bien ante la entidad que haya absorbido o fusionado a la original. Es fundamental que esta reclamación se realice específicamente a través de estos servicios, ya que hacerlo en una oficina convencional podría resultar en que no sea tomada en cuenta.
Si transcurridos dos meses no se ha recibido respuesta o esta es negativa, el consumidor puede proceder a interponer una demanda judicial. En esta etapa, contar con la asistencia de un abogado especializado en derecho hipotecario puede ser de gran ayuda.
El abogado puede guiar al consumidor en la preparación y presentación de la demanda, asegurándose de que todos los aspectos legales y procedimentales se manejen correctamente. La demanda se debe presentar en el partido judicial que corresponda, ya sea el del domicilio del prestatario o el del banco.
Es vital que todas las cantidades reclamadas estén respaldadas por sus respectivas facturas. Además, con la ayuda del abogado, también se pueden reclamar los intereses legales acumulados sobre estas cantidades.
